La présence d’amiante rend-elle le logement loué indécent ?

Publié le 13 Juin 2022

La locataire avait cessé de payer les loyers et quitté son appartement. Selon elle, la présence d’amiante rendait le logement indécent. Le bailleur social jugeait son bien conforme à la réglementation car les matériaux et produits contenant de l’amiante n’était pas dégradés. La justice a finalement tranché, après quelques hésitations.
 

Présence d’amiante dans la salle de bains du logement

Tout a débuté lorsqu’une entreprise de ramonage a refusé d’intervenir dans le logement, par crainte d’une exposition à l’amiante. La locataire a fait réaliser, à ses frais, un diagnostic amiante dans sa salle de bains. Le rapport révèle que s’il y a bien présence d’amiante, la conduite de ventilation en fibro-ciment ne présente aucune dégradation. Le diagnostiqueur recommande simplement une évaluation périodique. Le bailleur fait procéder à une mesure d’empoussièrement. Il y a 0,3 fibres d’amiante par litre d’air quand le seuil à ne pas dépasser, fixé par le Code de la santé publique, est de 5 fibres d’amiante par litre.
 

Les exigences de la locataire et du bailleur

La locataire met fin au paiement des loyers, réclame une indemnisation pour la décontamination de ses affaires, et le remboursement des loyers antérieurs. Le propriétaire bailleur exige le paiement des loyers. Il affirme ne pas avoir manqué à son obligation de délivrer un logement décent puisque la concentration en fibres d’amiante est très faible. Au regard des résultats de la mesure d’empoussièrement, les travaux de retrait ou de confinement ne lui incombent pas. La justice doit donc statuer sur le différend qui oppose le bailleur à sa locataire.
 

Décisions des tribunaux relatives à la présence d’amiante

Le tribunal d’Épinal donne d’abord raison à la locataire en considérant que la présence d’amiante rend le logement indécent. La seule présence de fibres d’amiante est problématique car l’occupant du logement passe un temps non négligeable dans le bien. Mais la cour d’appel de Nancy infirme le jugement de première instance. D’après le résultat des mesures d’empoussièrement et compte tenu de l’absence de dégradation du fibro-ciment, le logement mis en location est décent. La locataire doit donc payer les loyers et chargés impayés.
 

À propos de la réalisation du diagnostic amiante en location

Il convient de rappeler qu’un propriétaire bailleur n’est pas obligé de fournir un diagnostic amiante pour louer son bien. Cela est imposé que dans le cadre d’une vente. La loi dit que le bailleur doit simplement tenir à disposition du locataire, le diagnostic amiante, et le lui communiquer sur sa demande. Une légende urbaine, tenace, soutenue par grand nombre de professionnels (diagnostiqueurs, agents immobiliers, notaires, etc…) raconte que ce diagnostic amiante est le DAPP (diagnostic amiante parties privatives). En l’occurrence, dans cette histoire, le DAPP n’aurait pas été suffisant pour exonérer de toute poursuite le bailleur. En effet le DAPP, ne traite que la présence d’amiante de la liste A (Calorifuge, flocage et faux plafond uniquement). Or un fibro-ciment est de la liste B de l’annexe 13-9, et seul le diagnostic amiante avant-vente couvre la recherche d’amiante des listes A et B pour un logement.
 

En matière d'amiante, les bailleurs doivent être vigilants

Si les matériaux avaient été dégradés et émis davantage de fibres d’amiante par litre d’air, le logement aurait été jugé indécent. La réalisation d’un repérage amiante, avant la signature du contrat, reste le seul moyen de savoir si le logement respecte les critères de décence en ce qui concerne la présence d’amiante. Même si la locataire a finalement été déboutée de ses demandes, ce cas de jurisprudence invite les bailleurs à se montrer vigilants et faire réaliser un diagnostic de repérage amiante des listes A et B. Pour toute location, ADN Immobilier réalisera un diagnostic amiante avant-vente, seul diagnostic réglementaire pouvant répondre à cette exigeance et pouvant être transmis aux locataires à tous moment.

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